Maklerprovision: Wer zahlt den Makler seit dem Bestellerprinzip? (2024)

Wer zahlt den Makler? Das Bestellerprinzip einfach erklärt

„Wer zahlt den Makler?“ – Diese Frage sorgt im Immobiliengeschäft immer wieder für Stirnrunzeln und Verunsicherung. Gerade wenn man vorhat, ein Haus zu kaufen oder die eigene Wohnung zu verkaufen, stolpert man unweigerlich über den Begriff „Maklerprovision“. Das ist die Gebühr, die der Immobilienmakler für seine Vermittlungsdienste erhält. Früher war das oft ein Dschungel, in dem sich Käufer schnell benachteiligt fühlten und das Gefühl hatten, für eine Dienstleistung zu zahlen, die sie gar nicht aktiv beauftragt hatten. Doch seit einigen Jahren gibt es mit dem sogenannten Bestellerprinzip und der darauf folgenden Neuregelung für den Immobilienkauf klarere Strukturen, die für mehr Transparenz sorgen sollen. Zeit, hier mal Licht ins Dunkel zu bringen.

Was ist eigentlich diese Maklerprovision?

attachment; filename=Ein professioneller Immobilienmakler zeigt einem potenziellen Käufer das elegante Innere eines Hauses.

Die Maklerprovision, auch Maklercourtage oder Maklerhonorar genannt, ist im Grunde das Salär, das ein Immobilienmakler für seine Arbeit bekommt. Diese Arbeit kann vielfältig sein und geht weit über das bloße Zeigen von Objekten hinaus. Ein guter Makler bewertet eine Immobilie professionell, erstellt ansprechende Exposés mit guten Fotos, kümmert sich um die Vermarktung, organisiert und führt Besichtigungstermine durch, übernimmt die Kommunikation mit potenziellen Käufern oder Verkäufern und unterstützt sogar bei Vertragsverhandlungen und der Vorbereitung des Notartermins. Kurz gesagt: Der Makler nimmt einem als Verkäufer viel Arbeit ab und als Käufer findet er oft Objekte, die man selbst vielleicht nie entdeckt hätte. Für diesen Dienst verlangt er eine Vergütung, die in Deutschland meistens ein Prozentsatz des Kaufpreises ist.

Das Bestellerprinzip – Eine erste Einordnung

attachment; filename=Ein Vermieter schüttelt einem Immobilienmakler nach Unterzeichnung eines Mietvertrags für eine Wohnung die Hand.

Das Bestellerprinzip an sich ist eigentlich gar nicht so neu. Ursprünglich wurde es bereits im Jahr 2015 für die Vermietung von Wohnungen eingeführt. Die Idee dahinter war denkbar einfach und sollte Mieter entlasten: Wer den Makler bestellt, also beauftragt, der zahlt ihn auch. Wenn Sie als Mieter eine Wohnung suchen und selbst einen Makler engagieren, der für Sie Objekte findet, dann zahlen Sie ihn. Beauftragt aber der Vermieter den Makler, um seine Wohnung zu vermieten, dann trägt der Vermieter auch die Kosten. Das hat damals für viel Erleichterung auf Mieterseite gesorgt, denn oft mussten sie zuvor Provisionen zahlen, obwohl sie den Makler gar nicht aktiv gesucht oder beauftragt hatten.

Für den Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gab es diese klare Regelung lange nicht. Hier war es in der Vergangenheit oft so, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision tragen musste, obwohl er ja eigentlich gar nicht der „Besteller“ im klassischen Sinne war, sondern nur auf das Angebot des Verkäufers reagierte. Das empfanden viele als ungerecht und war ein ständiger Streitpunkt. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber Ende 2020 eine neue Regelung auf den Weg gebracht, die zwar oft umgangssprachlich als „Bestellerprinzip“ im Kontext des Kaufs und Verkaufs missverstanden wird, aber eigentlich eine andere Logik verfolgt: den sogenannten Hälftigkeitsgrundsatz.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf oder -verkauf?

attachment; filename=Zwei Käufer und ein Verkäufer besprechen mit einem Immobilienmakler die Bedingungen in einem modernen Büro.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern eine neue gesetzliche Regelung. Der Kernpunkt ist: Der Käufer kann nicht mehr die gesamte Maklerprovision aufgebürdet bekommen. Im Großen und Ganzen läuft es nun auf eine Teilung der Kosten hinaus, was vielen als gerechter erscheint. Konkret gibt es zwei Hauptfälle, die die Verteilung der Maklergebühren regeln:

Der Makler wird von beiden Parteien beauftragt:

Wenn der Makler offiziell von beiden Parteien, also Käufer und Verkäufer, beauftragt wird, dann müssen die Kosten der Maklerprovision gleichmäßig geteilt werden. Jeder zahlt die Hälfte der vereinbarten Provision. Das ist der Idealfall, der für maximale Transparenz sorgt.
Der Makler wird nur von einer Partei beauftragt (meistens vom Verkäufer):

Dies ist der häufigere Fall in der Praxis. Wird der Makler nur von einer Partei beauftragt – was in der Regel der Verkäufer ist, der seine Immobilie über einen Makler anbieten möchte –, dann darf diese Partei maximal 50 Prozent der Maklerprovision an die andere Partei (den Käufer) weiterreichen. Das bedeutet im Klartext: Der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte der Gesamtprovision selbst tragen und dem Makler nachweislich seinen Anteil gezahlt haben, bevor er den Anteil vom Käufer fordern kann. Der Käufer zahlt also auch hier maximal die Hälfte. Diese Regelung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 656d BGB).

Diese Neuregelung soll mehr Fairness schaffen und die Käufer entlasten. Die Zeiten, in denen Käufer bis zu über 7 Prozent des Kaufpreises als alleinige Provision stemmen mussten, sind damit Geschichte. Es gibt zwar weiterhin die Unterscheidung zwischen Verkäuferprovision und Käuferprovision, aber durch die Deckelung ist die Ungleichverteilung, die es früher gab, aufgehoben.

Vor- und Nachteile der neuen Regelung

Vorteile:

Fairere Kostenverteilung: Der offensichtlichste Vorteil ist die gerechtere Aufteilung der Kosten. Käufer werden erheblich entlastet, was gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise und Finanzierungskosten eine willkommene Unterstützung ist.
Mehr Transparenz: Die gesetzliche Vorgabe schafft mehr Klarheit darüber, wer wann und wie viel zahlen muss. Das beugt Missverständnissen und bösen Überraschungen vor.
Gleiches Interesse am Makler: Wenn beide Parteien zur Kasse gebeten werden, entsteht oft auch ein größeres Interesse daran, dass der Makler seine Arbeit gewissenhaft und neutral für beide Seiten erledigt.

Nachteile:

Höhere Kosten für Verkäufer: Wo der Käufer entlastet wird, muss der Verkäufer entsprechend mehr zahlen. Viele Verkäufer, die früher nur einen geringen Anteil oder gar nichts zahlen mussten, sehen sich nun mit höheren Kosten konfrontiert.
Potenzielle Komplexität: Obwohl die Regelung prinzipiell einfach ist, kann die genaue Abwicklung – insbesondere der Nachweis der Zahlung durch den Verkäufer – im Einzelfall zu Fragen führen.
Keine Einsparung der Gesamtkosten: Die Maklerprovision als solche ist nicht günstiger geworden; sie wird lediglich anders verteilt. Die Gesamtkosten für die Vermittlung bleiben gleich hoch.

Aktuelle Trends und Entwicklungen bei der Maklerprovision

Seit der Einführung der neuen Regelung im Jahr 2020 hat sich der Immobilienmarkt in Bezug auf die Maklerprovision stabilisiert. Die Diskussion um die Fairness hat sich beruhigt, und die meisten Beteiligten haben sich an die hälftige Teilung gewöhnt. Trotzdem gibt es regionale Unterschiede bei der Höhe der gesamten Provision. Die Provisionssätze sind nicht bundeseinheitlich geregelt und können je nach Bundesland, Stadt oder sogar nach Art der Immobilie variieren. Während in Bayern traditionell höhere Sätze verlangt wurden, waren sie in anderen Regionen schon immer etwas moderater.

Ein weiterer Trend ist die Professionalisierung der Maklerbranche. Mit den klareren Regeln und der Notwendigkeit, beide Seiten gleichermaßen zu bedienen (oder zumindest transparent abzurechnen), rückt die Qualität der Maklerleistung stärker in den Fokus. Makler, die einen echten Mehrwert bieten, werden von Verkäufern und Käufern gleichermaßen geschätzt.

Expertenrat und praktische Tipps

Als jemand, der schon einiges im Immobiliengeschäft erlebt hat, kann ich Ihnen nur raten, stets wachsam zu sein und sich gut zu informieren. Hier ein paar Gedanken und Tipps:

Vertrag ist König: Lesen Sie jeden Maklervertrag genau durch. Klären Sie im Vorfeld schriftlich, wie hoch die Provision ist und wie sie im Detail aufgeteilt wird. Lassen Sie sich nichts mündlich versprechen, was nicht im Vertrag steht.
Klarheit über den Auftrag: Als Käufer sollten Sie immer wissen, ob der Makler auch wirklich im Auftrag des Verkäufers handelt oder ob er Sie als Käufer direkt beauftragt. Das ist entscheidend für die spätere Kostenverteilung.
Nachweis der Zahlung: Als Käufer müssen Sie erst Ihren Anteil zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat. Lassen Sie sich den Zahlungsbeleg zeigen!
Provision verhandelbar? Grundsätzlich ist die Höhe der Maklerprovision frei verhandelbar, sofern sie nicht gegen die guten Sitten verstößt. Gerade in Märkten mit viel Angebot oder bei sehr hochpreisigen Objekten kann es sich lohnen, hier das Gespräch zu suchen.
Wert der Dienstleistung: Ein guter Makler ist sein Geld wert. Er spart Ihnen Zeit, Nerven und schlimmstenfalls sogar Geld durch Fehlentscheidungen. Achten Sie auf Empfehlungen und die Expertise des Maklers.

Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision

1. Was ist der Unterschied zwischen Käufer- und Verkäuferprovision?

Früher war das klarer getrennt. Die Käuferprovision war der Anteil, den der Käufer zu tragen hatte, und die Verkäuferprovision der des Verkäufers. Seit der Gesetzesänderung für Kaufimmobilien sind diese Bezeichnungen eher historisch. Aktuell ist es so, dass die Maklerprovision in der Regel hälftig geteilt wird. Egal, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat – der Käufer zahlt maximal die Hälfte, der Verkäufer mindestens die Hälfte.

2. Kann ich die Maklerprovision verhandeln?

Ja, absolut! Die Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgeschrieben (außer der Teilungsschlüssel für Kaufimmobilien). Die Höhe des Prozentsatzes ist Verhandlungssache zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber. Gerade wenn Sie eine sehr gefragte Immobilie anbieten oder eine Immobilie suchen, für die der Makler schon viele Interessenten hat, kann man da durchaus mal nachhaken. Es schadet nie, höflich zu fragen.

3. Was passiert, wenn der Kaufvertrag platzt, aber der Makler schon gearbeitet hat?

Das ist eine ärgerliche Situation, aber in den meisten Fällen hat der Makler seinen Anspruch auf Provision erst mit dem Zustandekommen eines wirksamen Kaufvertrages erworben. Platzt der Vertrag vor der Unterschrift beim Notar, weil zum Beispiel die Finanzierung doch nicht zustande kommt, wird in der Regel auch keine Provision fällig. Es gibt aber Ausnahmen, wenn der Rücktritt auf einer schuldhaften Handlung einer Partei beruht und der Makler nachweisen kann, dass er trotzdem seinen Teil der Leistung erbracht hat. Das ist oft ein Fall für den Anwalt, aber normalerweise gilt: Kein gültiger Vertrag, keine Provision.

4. Wer zahlt den Makler bei der Vermietung einer Wohnung?

Hier gilt das ursprüngliche Bestellerprinzip ganz klar: Wer den Makler beauftragt hat, zahlt ihn auch. In den allermeisten Fällen ist das der Vermieter, der den Makler engagiert, um einen Nachmieter zu finden. Der Mieter muss dann keine Provision zahlen. Nur wenn Sie als Mieter aktiv einen Makler beauftragen, eine Wohnung für Sie zu suchen, dann müssten Sie ihn bezahlen.

Fazit: Informiert sein, um gut zu entscheiden

Die Welt der Maklerprovisionen und des Bestellerprinzips kann auf den ersten Blick kompliziert wirken, aber mit den seit 2020 geltenden Regelungen für den Immobilienkauf ist vieles klarer geworden. Die Intention des Gesetzgebers war es, Fairness zu schaffen und die Käufer, die oft schon mit hohen Kaufpreisen und Nebenkosten zu kämpfen haben, zu entlasten. Es geht nun um eine gerechte Aufteilung, die beiden Parteien einen Teil der Kosten zumutet.

Letztlich bleibt aber festzuhalten: Eine Immobilientransaktion ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Sich hier gut zu informieren, Verträge genau zu lesen und bei Unklarheiten lieber einmal mehr nachzufragen oder sich professionellen Rat einzuholen, ist immer der beste Weg. Eine durchdachte Entscheidung heute spart Ihnen morgen womöglich viel Ärger und Geld. Ein guter Makler, der transparent arbeitet und Sie umfassend berät, ist dabei ein wertvoller Partner, dessen Dienstleistung ihren Preis wert sein kann.