Legionellenprüfung: Was Vermieter wirklich wissen müssen
Als Vermieter trägt man eine ganze Menge Verantwortung. Das betrifft nicht nur die Instandhaltung des Gebäudes oder die pünktliche Nebenkostenabrechnung. Eine besonders wichtige, oft aber unterschätzte Aufgabe ist die Sorge um die Qualität des Trinkwassers. Und da kommen die Legionellen ins Spiel. Vielleicht haben Sie schon davon gehört, vielleicht ist es für Sie noch Neuland. Eines ist aber sicher: Das Thema ist ernster, als viele glauben, und die Pflichten für Vermieter sind klar geregelt.
Ich möchte hier ein wenig Licht ins Dunkel bringen und aus der Praxis berichten, was es mit der Legionellenprüfung auf sich hat, welche Pflichten Sie als Vermieter haben und was die Grenzwerte bedeuten. Es geht um die Gesundheit Ihrer Mieter und natürlich auch um Ihre eigene Absicherung.
Was sind Legionellen überhaupt?
Fangen wir mal ganz von vorne an. Legionellen sind winzige Bakterien, die überall in der Natur vorkommen, vor allem in Süßwasser. Das ist an sich erst mal kein Problem. Gefährlich wird es, wenn sie sich in künstlichen Wassersystemen – wie zum Beispiel in unseren Warmwasseranlagen – bei Temperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius massenhaft vermehren können. Optimale Bedingungen finden sie dort, wo Wasser stagniert, wo Biofilme in Rohren wachsen oder wo die Wassertemperatur nicht korrekt eingestellt ist.
Die Ansteckung erfolgt nicht durch das Trinken von Legionellen-haltigem Wasser. Nein, das Problem ist das Einatmen von feinen Wassertröpfchen, also Aerosolen, die diese Bakterien enthalten. Das passiert beim Duschen, in Whirlpools, aber auch über Luftbefeuchter oder Klimaanlagen. Wenn diese Aerosole in die Lunge gelangen, können sie schwere Lungenentzündungen, die sogenannte Legionärskrankheit, auslösen. Das kann im schlimmsten Fall lebensbedrohlich sein, besonders für ältere Menschen oder Personen mit geschwächtem Immunsystem. Aber auch eine mildere, grippeähnliche Form, das Pontiac-Fieber, ist möglich.
Die gesetzliche Pflicht: Warum Vermieter in der Verantwortung stehen
Jetzt wird’s ernst: Die Pflicht zur Legionellenprüfung ist in Deutschland ganz klar geregelt. Die zentrale Rechtsgrundlage dafür ist die Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Diese Verordnung stellt sicher, dass unser Trinkwasser bestimmte Qualitätsanforderungen erfüllt. Und weil Vermieter im Sinne der Verordnung „Betreiber“ einer Trinkwasser-Installation sind, die Trinkwasser abgibt, tragen sie eine große Verantwortung für die Gesundheit ihrer Mieter.
Konkret betrifft diese Pflicht in der Regel:
- Mehrfamilienhäuser mit mindestens drei Wohneinheiten, von denen mindestens eine vermietet ist.
- Gebäude mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung. Das bedeutet, wenn der Speicherinhalt mehr als 400 Liter beträgt oder der Inhalt der Rohrleitungen vom Ausgang des Trinkwassererwärmers bis zur entferntesten Entnahmestelle mehr als 3 Liter fasst. Das ist eigentlich fast immer der Fall bei zentralen Warmwasseranlagen in Mehrfamilienhäusern.
- Öffentliche Gebäude wie Schulen, Krankenhäuser oder Sportstätten fallen natürlich auch darunter, aber hier konzentrieren wir uns ja auf die Vermieterpflichten.
Was bedeutet das konkret? Sie müssen sicherstellen, dass das Trinkwasser frei von Legionellen ist – oder zumindest, dass die Konzentration bestimmte Grenzwerte nicht überschreitet. Dazu gehört in erster Linie eine regelmäßige Legionellenuntersuchung.
Intervalle und Fristen: Wann muss geprüft werden?
Die Trinkwasserverordnung schreibt ein regelmäßiges Untersuchungsintervall vor. Normalerweise muss die Legionellenprüfung alle drei Jahre durchgeführt werden. Das mag lang erscheinen, aber in diesen drei Jahren kann einiges passieren. Es ist also eine Art Routine-Check-up für die Wasseranlage.
Es gibt aber auch Situationen, in denen eine Prüfung häufiger nötig ist. Zum Beispiel, wenn es bei einer vorherigen Untersuchung Auffälligkeiten gab, also die Grenzwerte überschritten wurden. Dann muss eine Gefährdungsanalyse erstellt und ein Maßnahmenplan umgesetzt werden, gefolgt von Kontrolluntersuchungen in kürzeren Abständen. Auch bei neuen Anlagen oder größeren Änderungen an der Trinkwasserinstallation ist oft eine Erstprüfung oder eine verkürzte Frist angezeigt. Wichtig ist, dass Sie die Ergebnisse dieser Prüfungen mindestens zehn Jahre lang aufbewahren. Im Falle einer Nachfrage durch das Gesundheitsamt oder im Streitfall sind diese Dokumente Gold wert.
Die Grenzwerte: Was bedeuten die Zahlen?
Bei der Legionellenprüfung geht es darum, die Konzentration der Bakterien im Wasser zu messen. Die Ergebnisse werden in koloniebildenden Einheiten pro 100 Milliliter (KBE/100 ml) angegeben. Die Trinkwasserverordnung kennt hier verschiedene Kategorien:
- Unbedenklich (weniger als 100 KBE/100 ml): Alles im grünen Bereich. Hier sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich.
- Technische Maßnahmen notwendig (100 bis unter 1.000 KBE/100 ml): Hier besteht Handlungsbedarf. Sie müssen die Ursache ermitteln und technische Maßnahmen einleiten, um die Keimzahl zu reduzieren. Eine Gefährdungsanalyse ist ratsam.
- Maßnahmen mit Gefährdungsanalyse (1.000 bis unter 10.000 KBE/100 ml): Jetzt wird’s ernster. Neben den technischen Maßnahmen ist eine detaillierte Gefährdungsanalyse zwingend vorgeschrieben, um die Ursachen der Kontamination zu finden und zu beheben. Eventuell muss das Gesundheitsamt informiert werden.
- Unverzügliche Maßnahmen erforderlich (10.000 KBE/100 ml und mehr): Dies ist der höchste Alarm. Hier ist eine akute Gesundheitsgefährdung nicht auszuschließen. Sie müssen sofort Maßnahmen einleiten (z.B. Absperrung einzelner Stränge, Desinfektion) und das Gesundheitsamt unverzüglich informieren. Eine Gefährdungsanalyse und weitere Untersuchungen sind zwingend.
Diese Grenzwerte sind keine willkürlichen Zahlen. Sie basieren auf wissenschaftlichen Erkenntnissen und sollen die Bevölkerung vor Gesundheitsrisiken schützen. Eine Überschreitung ist also nicht nur ein bürokratisches Problem, sondern ein ernsthaftes Warnsignal.
So läuft eine Legionellenprüfung ab – Schritt für Schritt
Die Legionellenprüfung ist nichts, was Sie mal eben selbst in die Hand nehmen können. Sie muss von einem akkreditierten Prüflabor oder einer zertifizierten Probennahmestelle durchgeführt werden. Das ist wichtig, um valide und rechtssichere Ergebnisse zu erhalten.
- Beauftragung: Sie beauftragen ein zugelassenes Labor. Dieses Labor hat meist eigene, geschulte Mitarbeiter, die die Proben entnehmen.
- Probenahme: Ein geschulter Probenehmer kommt in Ihr Objekt. Er entnimmt Wasserproben an festgelegten Stellen. Dazu gehören in der Regel der Warmwasserbereiter (Vor- und Rücklauf) und mindestens eine Entnahmestelle in der am weitesten entfernten Wohnung (oder mehrere, je nach Gebäudestruktur). Es geht darum, ein repräsentatives Bild der Anlage zu bekommen. Die Entnahme muss unter sterilen Bedingungen erfolgen, um das Ergebnis nicht zu verfälschen.
- Transport und Analyse: Die entnommenen Proben werden schnellstmöglich und unter Einhaltung der Kühlkette ins Labor gebracht. Dort werden sie dann im Labor auf Legionellen untersucht. Das dauert in der Regel etwa 7 bis 14 Tage, da die Bakterien kultiviert werden müssen, um sie zählen zu können.
- Ergebnisbericht: Sie erhalten einen schriftlichen Bericht mit den Analyseergebnissen. Wenn die Werte unbedenklich sind, können Sie diesen Bericht zu Ihren Akten legen. Bei einer Überschreitung der Grenzwerte erhalten Sie in der Regel auch Hinweise zu weiteren Schritten.
Dieser Prozess ist Standard und gewährleistet, dass Sie ein verlässliches Ergebnis in den Händen halten, mit dem Sie dann auch rechtskonform agieren können.
Was tun bei positivem Befund? Handlungsoptionen für Vermieter
Stellen wir uns vor, die Legionellenprüfung zeigt eine Überschreitung der Grenzwerte. Panik ist hier der falsche Ratgeber, aber schnelles und überlegtes Handeln ist gefragt. Zunächst einmal ist es wichtig, die Mieter über die Situation zu informieren. Das mag unangenehm sein, aber Transparenz ist hier das A und O – und gesetzlich vorgeschrieben.
Die nächsten Schritte hängen von der Höhe der Überschreitung ab. Wie oben beschrieben, kann das von einer reinen Beobachtung und Ursachenforschung bis hin zu drastischen Sofortmaßnahmen reichen. In jedem Fall sollten Sie umgehend eine sogenannte Gefährdungsanalyse beauftragen. Diese wird von spezialisierten Fachleuten (z.B. Sachverständigen für Trinkwasserhygiene) durchgeführt, um die Ursachen der Kontamination systematisch zu finden. Das können technische Mängel sein (falsch eingestellte Temperaturen, ungenutzte Leitungsstränge, Korrosion) oder auch Bedienungsfehler.
Auf Basis der Gefährdungsanalyse wird dann ein Maßnahmenplan erstellt. Dieser kann beinhalten:
- Thermische Desinfektion: Das Hochfahren der Wassertemperatur auf über 70 Grad Celsius in der gesamten Anlage für eine bestimmte Zeit.
- Chemische Desinfektion: Der Einsatz von Desinfektionsmitteln wie Chlor, um die Leitungen zu spülen.
- Sanierung/Optimierung der Anlage: Das kann der Austausch von Leitungen, die Beseitigung von Stagnationsbereichen oder die Neuprogrammierung der Warmwasserbereitung sein.
- Regelmäßige Spülungen: Wenn bestimmte Entnahmestellen selten genutzt werden, kann das regelmäßige Spülen von Mietern oder Hausmeistern angeordnet werden.
Nach den durchgeführten Maßnahmen sind in der Regel Kontrolluntersuchungen notwendig, um den Erfolg zu überprüfen. Das alles mag aufwendig klingen, aber es ist essenziell, um die Gesundheit der Mieter zu schützen und rechtliche Konsequenzen für Sie als Vermieter zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen zur Legionellenprüfung
Wer trägt die Kosten für die Legionellenprüfung?
Die Kosten für die Legionellenprüfung werden in der Regel als Betriebskosten eingestuft und können somit auf die Mieter umgelegt werden. Allerdings ist es wichtig, dass dies im Mietvertrag entsprechend geregelt ist. Für die erstmalige Prüfung oder bei einer Gefährdungsanalyse, die durch eine Überschreitung der Grenzwerte notwendig wird, kann die Umlagefähigkeit manchmal strittig sein, da dies als Instandhaltungskosten gewertet werden könnte. Es empfiehlt sich, hierüber im Vorfeld Klarheit zu schaffen und sich gegebenenfalls juristisch beraten zu lassen.
Was passiert, wenn ich als Vermieter die Legionellenprüfung ignoriere?
Das Ignorieren der Legionellenprüfung kann weitreichende und unangenehme Folgen haben. Zum einen drohen Bußgelder durch das zuständige Gesundheitsamt, da Sie gegen die Trinkwasserverordnung verstoßen. Zum anderen, und das ist der wesentlich gravierendere Punkt, können Sie im Falle einer Legionelleninfektion eines Mieters haftbar gemacht werden. Das kann zu hohen Schadensersatzforderungen führen, wenn nachgewiesen wird, dass die Infektion durch Mängel in Ihrer Trinkwasseranlage verursacht wurde und Sie Ihrer Prüfpflicht nicht nachgekommen sind. Im schlimmsten Fall drohen sogar strafrechtliche Konsequenzen wegen fahrlässiger Körperverletzung.
Kann ich als Mieter eine Legionellenprüfung verlangen?
Direkt einfordern können Mieter eine Legionellenprüfung meist nicht. Allerdings haben sie ein Recht auf hygienisch einwandfreies Trinkwasser. Wenn Mieter begründete Bedenken haben – beispielsweise wegen ungewöhnlichem Geruch oder Farbe des Wassers, oder weil sie wissen, dass die letzte Prüfung lange her ist –, können sie den Vermieter auffordern, seiner Pflicht zur regelmäßigen Untersuchung nachzukommen. Tut der Vermieter dies nicht, kann dies unter Umständen als Mangel der Mietsache gewertet werden und gegebenenfalls zu Mietminderungen oder anderen rechtlichen Schritten führen.
Gibt es einen „Legionellen-Schnelltest“ für den Hausgebrauch?
Ja, es gibt tatsächlich sogenannte Legionellen-Schnelltests, die man online kaufen kann. Diese liefern oft innerhalb weniger Stunden ein Ergebnis. Allerdings sind diese Tests für den Hausgebrauch gedacht und haben nicht die behördliche Anerkennung eines akkreditierten Labors. Sie können einen ersten Anhaltspunkt liefern, ob eine Belastung vorliegt, ersetzen aber keinesfalls die vorgeschriebene, qualifizierte Legionellenprüfung durch ein zertifiziertes Labor. Für rechtliche Zwecke oder behördliche Meldungen sind sie nicht ausreichend. Sie dienen eher zur groben Orientierung oder zur Vorprüfung.
Wie kann man Legionellen im Vorfeld vermeiden?
Vorsorge ist immer besser als Nachsorge. Um Legionellen im Trinkwassersystem zu vermeiden, sollten Sie als Vermieter einige Punkte beachten: Sorgen Sie für eine korrekte Temperatureinstellung der Warmwasseranlage (Warmwasser mindestens 55 °C am Austritt des Erhitzers, besser 60 °C, und Kaltwasser unter 20 °C). Vermeiden Sie Stagnation in den Leitungen – das bedeutet, dass das Wasser nicht zu lange in den Rohren stehen sollte, etwa durch selten genutzte Zapfstellen. Achten Sie auf eine gute Isolierung der Warmwasserleitungen, um ein Abkühlen zu verhindern. Auch die regelmäßige Wartung der Anlage durch Fachbetriebe spielt eine große Rolle, um Biofilme und Ablagerungen zu minimieren.
Fazit: Verantwortung übernehmen, Gesundheit schützen
Das Thema Legionellenprüfung mag auf den ersten Blick komplex und vielleicht auch lästig erscheinen. Doch es ist ein entscheidender Baustein für die Sicherheit und Gesundheit der Menschen, die in Ihren Immobilien leben. Die gesetzlichen Anforderungen sind nicht dazu da, uns das Leben schwer zu machen, sondern um ernsthafte Gesundheitsrisiken zu minimieren.
Als Vermieter tragen Sie eine große Verantwortung. Diese proaktiv wahrzunehmen, ist nicht nur rechtlich geboten, sondern zeugt auch von Weitblick und Fürsorge. Planen Sie die notwendigen Prüfungen frühzeitig ein, arbeiten Sie mit zertifizierten Fachleuten zusammen und reagieren Sie bei Auffälligkeiten umgehend. So schützen Sie nicht nur Ihre Mieter vor einer potenziell gefährlichen Krankheit, sondern auch sich selbst vor rechtlichen Konsequenzen und finanziellen Risiken. Am Ende profitieren alle von sauberem und sicherem Trinkwasser.