Mietkaution: Zahlen und zurückbekommen – Eine ehrliche Anleitung

Ah, die Mietkaution. Ein Thema, das wohl jeden beschäftigt, der schon einmal eine Wohnung gemietet hat oder mieten wird. Für viele ist sie der größte Einzelposten, wenn es um den Einzug geht, und oft auch ein Quell von Unsicherheit und manchmal auch Frust beim Auszug. Ich habe in meiner Zeit selbst schon einige Male umgezogen und dabei gelernt: Die Mietkaution richtig zu handhaben, ist keine Raketenwissenschaft, aber es erfordert Sorgfalt und ein gutes Verständnis der Spielregeln. Es geht nicht nur darum, das Geld zu überweisen, sondern auch darum, sich von Anfang an richtig abzusichern, damit man es später auch unversehrt wiederbekommt.

Oft hört man Geschichten von Vermietern, die die Kaution ungerechtfertigt einbehalten, oder von Mietern, die nach dem Auszug vor einem Berg von Reparaturkosten stehen, die sie nicht erwartet haben. Solche Situationen lassen sich aber meist vermeiden, wenn man weiß, worauf man achten muss. Es gibt klare gesetzliche Regelungen, und wer diese kennt und entsprechend handelt, steht deutlich besser da. Lasst uns mal gemeinsam durchgehen, wie man das Thema Mietkaution von A bis Z entspannt angeht.

Was ist die Mietkaution überhaupt und warum gibt es sie?

Im Grunde ist die Mietkaution eine Art Sicherheitspuffer für den Vermieter. Sie soll ihn davor schützen, auf Kosten sitzen zu bleiben, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt. Das kann zum Beispiel sein, wenn nach dem Auszug Schäden in der Wohnung festgestellt werden, die der Mieter verursacht hat und die über die normale Abnutzung hinausgehen. Oder wenn noch Mietzahlungen ausstehen, die Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt oder der Mieter Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat, obwohl er dazu vertraglich verpflichtet war. Es ist also keine Vorauszahlung für die Miete, sondern wirklich eine Absicherung.

Gesetzlich ist die Höhe der Mietkaution übrigens begrenzt: Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Das ist wichtig zu wissen, denn mehr darf der Vermieter nicht verlangen, selbst wenn es im Mietvertrag stünde. Eine solche Klausel wäre unwirksam. Und das Geld gehört nach wie vor dem Mieter, der Vermieter verwaltet es nur treuhänderisch.

Die Zahlung der Mietkaution: So macht man es richtig

Die erste Hürde ist meistens die Zahlung selbst. Drei Monatsmieten auf einmal, das ist für viele ein ordentlicher Batzen Geld. Gut zu wissen ist, dass man die Mietkaution nicht auf einen Schlag bezahlen muss. Der Gesetzgeber erlaubt es, sie in drei gleichen monatlichen Raten zu entrichten. Die erste Rate ist dabei mit Beginn des Mietverhältnisses, also spätestens bei der Wohnungsübergabe, fällig. Die weiteren Raten folgen dann mit den nächsten beiden Mietzahlungen. Das nimmt oft schon einen großen Druck raus.

Wichtig ist auch, wie man die Kaution zahlt. Am besten ist immer eine Banküberweisung. So hat man einen klaren Nachweis über die Zahlung. Von Bargeld würde ich persönlich die Finger lassen, es sei denn, man bekommt eine detaillierte und quittierte Empfangsbestätigung, die alle wichtigen Informationen enthält – aber selbst dann ist eine Überweisung sicherer. Auf keinen Fall sollte man die Kaution einfach an den Vermieter überweisen und hoffen, dass er sie richtig anlegt. Er ist nämlich verpflichtet, das Geld getrennt von seinem Privatvermögen auf einem insolvenzfesten Konto anzulegen, beispielsweise einem speziellen Mietkautionskonto. Nur so ist sichergestellt, dass das Geld auch dann noch da ist, wenn der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Manche Vermieter bieten auch andere Formen der Kautionshinterlegung an, wie eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung. Das kann attraktiv erscheinen, da man kein eigenes Geld zahlen muss. Aber Vorsicht: Für solche Dienstleistungen fallen meist monatliche Gebühren an, die über die Jahre hinweg einiges ausmachen können. Rechnet das vorher genau durch, ob sich das für euch wirklich lohnt, oder ob ihr nicht doch lieber die Ratenzahlung der klassischen Mietkaution in Anspruch nehmt.

Das Mietverhältnis läuft: Was passiert mit meiner Kaution?

Sobald die Kaution gezahlt ist, liegt sie beim Vermieter. Wie gesagt, er muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen. Das Besondere daran: Die Kaution muss sogar verzinslich angelegt werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und müssen bei Auszug mit der Kaution zurückgezahlt werden. Fairerweise muss man aber sagen, dass die Zinsen heutzutage oft kaum der Rede wert sind. Dennoch ist es gut zu wissen, dass dieser Anspruch besteht.

Ein ganz wichtiger Punkt ist das Übergabeprotokoll. Beim Einzug sollte man penibel genau jedes noch so kleine Detail festhalten: Kratzer im Parkett, Dellen in der Tür, Flecken an der Wand. Am besten Fotos machen, alles im Protokoll notieren und von Mieter und Vermieter (oder dessen Vertreter) unterschreiben lassen. Dieses Protokoll ist Gold wert, wenn es später um die Rückzahlung der Kaution geht, denn es dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Einzug. Was nicht im Protokoll steht, kann der Vermieter später nur schwer als Schaden geltend machen, der nach eurem Einzug entstanden ist.

Ende des Mietverhältnisses: Die Rückforderung der Mietkaution

Der Auszug steht an, die Umzugskartons sind gepackt, und nun dreht sich alles um die Rückgabe der Wohnung – und natürlich der Kaution. Auch hier ist das Übergabeprotokoll das A und O. Vergleicht den Zustand der Wohnung beim Auszug detailliert mit dem Protokoll vom Einzug. Idealerweise ist alles in Ordnung, die Wohnung sauber und alle vertraglichen Pflichten erfüllt. Lasst auch hier ein neues Protokoll anfertigen, das den Zustand bei Auszug festhält und von beiden Parteien unterschrieben wird. Macht wieder Fotos, am besten mit Datumsstempel.

Nun zu den Fristen: Der Vermieter hat nach dem Auszug eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist. Die genaue Länge dieser Frist ist im Gesetz nicht explizit festgelegt, aber die Rechtsprechung geht in der Regel von drei bis sechs Monaten aus, in komplexen Fällen auch mal bis zu zwölf Monaten, beispielsweise wenn eine Nebenkostenabrechnung abgewartet werden muss. Innerhalb dieser Zeit muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen oder begründen, warum er einen Teil oder die ganze Kaution einbehält. Er darf die Kaution nicht ewig behalten.

Wenn der Vermieter unberechtigt einen Teil der Kaution einbehalten will, zum Beispiel für Schäden, die gar nicht existieren oder normale Abnutzung sind, ist es wichtig, widerspruchsbereit zu sein. Fordert eine detaillierte Aufstellung der Kosten und belegt mit euren Fotos und Protokollen, dass die Forderungen nicht gerechtfertigt sind. Manchmal hilft schon ein freundliches, aber bestimmtes Schreiben.

Was tun, wenn die Kaution nicht zurückkommt?

Sollte die angemessene Frist verstrichen sein und die Kaution – oder ein gerechtfertigter Teil davon – nicht zurückgezahlt werden, muss man aktiv werden. Zuerst sollte man den Vermieter schriftlich, am besten per Einschreiben mit Rückschein, zur Zahlung auffordern und eine Frist setzen (zwei Wochen sind hier meist üblich). In diesem Schreiben sollte man auch erwähnen, dass man rechtliche Schritte einleiten wird, falls die Frist ergebnislos verstreicht.

Wenn auch das nichts bringt, können weitere Schritte notwendig sein. Dazu gehören die Einschaltung eines Mietervereins oder eines auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalts. Diese können die Sachlage prüfen und euch beraten, ob eine Klage sinnvoll ist. Oft reicht schon ein Schreiben vom Anwalt, um Bewegung in die Sache zu bringen. Man sollte sich nicht scheuen, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn es geht schließlich um euer Geld.

Es ist auch wichtig zu wissen, dass der Vermieter nur offene Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Kaution verrechnen darf. Für Schäden oder fehlende Schönheitsreparaturen muss er euch eine detaillierte Rechnung vorlegen. Allgemeine Abzüge für „Mühe“ oder pauschale Renovierungskosten sind nicht erlaubt. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (also in der Regel nach Ablauf der Prüffrist des Vermieters). Weitere Informationen zur gesetzlichen Regelung der Mietkaution finden Sie zum Beispiel in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Fazit: Mit Bedacht und guten Nerven zum Ziel

Das Thema Mietkaution mag auf den ersten Blick komplex erscheinen, aber mit ein bisschen Wissen und vorausschauendem Handeln lässt sich viel Ärger vermeiden. Merkt euch: Dokumentiert alles, kommuniziert klar und scheut euch nicht, eure Rechte einzufordern. Vom peniblen Übergabeprotokoll bei Einzug über die saubere Übergabe beim Auszug bis hin zur schriftlichen Aufforderung bei Verzögerung – jeder Schritt zählt. Es geht um euer Geld, das ihr euch hart erarbeitet habt.

Die meisten Mietverhältnisse laufen reibungslos, und die Kaution wird anstandslos zurückgezahlt. Aber für den Fall der Fälle seid ihr gewappnet, wenn ihr wisst, welche Spielregeln gelten. Ein gutes Verhältnis zum Vermieter ist Gold wert, aber wenn es um die Kaution geht, sollte man immer auch ein Auge auf die Fakten und die rechtlichen Grundlagen haben. So bleibt am Ende kein ungutes Gefühl, sondern die Freude über ein erfolgreich abgeschlossenes Kapitel und das zurückgewonnene Startkapital für die nächste Bleibe.