Maklergebühren 2026: Wer zahlt wirklich und was sich im deutschen Immobilienmarkt ändert
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten von uns eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Und dabei spielen die Maklergebühren, oft auch Provision genannt, eine nicht unerhebliche Rolle. Immer wieder höre ich die Frage: „Wer zahlt denn jetzt eigentlich die Maklerprovision? Und ändert sich da 2026 wieder etwas?“ Das ist eine gute und berechtigte Frage, denn das Thema war in den letzten Jahren, gelinde gesagt, turbulent. Gerade wenn man bedenkt, dass die Regelungen noch relativ frisch sind, ist es verständlich, dass viele unsicher sind, was auf sie zukommt.
Lassen Sie uns das Thema Maklergebühren in Deutschland 2026 einmal genauer unter die Lupe nehmen. Wir schauen, was aktuell gilt, wie die Neuregelung von 2020 sich langfristig auswirkt und welche praktischen Überlegungen für Käufer und Verkäufer wichtig sind. Denn am Ende des Tages geht es darum, fundierte Entscheidungen zu treffen und keine bösen Überraschungen zu erleben.
Die aktuelle Lage und was uns 2026 erwartet
Werfen wir einen Blick zurück: Bis vor einigen Jahren war es in vielen Regionen Deutschlands gängige Praxis, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision allein tragen musste. Das waren oft stolze Summen, die zusätzlich zum Kaufpreis, den Notar- und Gerichtskosten anfielen. Diese Praxis wurde als unfair empfunden, da der Makler oft primär im Auftrag des Verkäufers handelte und der Käufer, der sich bereits mit dem Kaufpreis und der Finanzierung streckte, noch die vollen Vermittlungskosten übernehmen musste.
Mit der Einführung des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ im Dezember 2020 kam dann die Wende. Dieses Gesetz hat die Regeln für die Maklerprovision bei diesen Immobilienarten grundlegend verändert. Für 2026 bedeutet das im Grunde: Es wird keine erneute, revolutionäre Änderung erwartet, sondern die seit 2020 geltenden Prinzipien werden weiterhin Bestand haben. Das ist eine wichtige Beruhigung für alle, die befürchten, dass sich die Spielregeln schon wieder ändern könnten.
Ein Blick ins Gesetz: Die Neuregelung von 2020 und ihre langfristigen Auswirkungen
Das Herzstück der Neuregelung ist, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Provision bezahlen muss. Oder, und das ist der häufigere Fall, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision fair teilen. Das Gesetz besagt konkret, dass derjenige, der einen Maklervertrag abschließt, diesen auch vergüten muss. Wenn der Makler für beide Parteien tätig wird – was meist der Fall ist, da er ja eine Immobilie vom Verkäufer an den Käufer vermittelt – dann ist eine „hälftige Teilung“ der Provision verpflichtend.
Das bedeutet: Hat der Verkäufer den Makler exklusiv beauftragt, um seine Immobilie zu verkaufen, kann er die Kosten nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Möchte der Verkäufer einen Teil der Provision vom Käufer erhalten, muss er selbst mindestens genauso viel zahlen. Das Gesetz hat hier eine klare Obergrenze gesetzt, um die Käufer zu entlasten. Es ist also nicht mehr denkbar, dass ein Verkäufer sich eine hohe Provision zusichern lässt und dann versucht, diese komplett an den Käufer weiterzugeben.
Diese Neuregelung, die Sie im Detail zum Beispiel im Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten nachlesen können, hat für mehr Transparenz und eine gerechtere Verteilung der Lasten gesorgt. Für den Immobilienmarkt 2026 bedeutet das eine gewisse Stabilität in der Kostenverteilung, was sowohl für Käufer als auch für Verkäufer planbarer ist.
Wie hoch sind die Provisionen überhaupt? Ein regionaler Überblick
Auch wenn die Verteilung jetzt klarer ist, stellt sich natürlich die Frage nach der Höhe der Provision. Hier gibt es keine bundesweit einheitliche Regelung, sondern die Sätze variieren immer noch stark von Bundesland zu Bundesland und manchmal sogar innerhalb einer Region. Während in Bayern oder Baden-Württemberg durchaus noch Gesamtsätze von über 7 Prozent des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer) üblich sind, bewegt man sich in anderen Bundesländern eher im Bereich von 3,57 % bis 5,95 %.
Wichtig ist, sich vorab genau zu informieren. Seit der Neuregelung wird die Provision meist als Gesamtsatz angegeben, der dann hälftig geteilt wird. Das kann bedeuten, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils 3,57 % (wenn der Gesamtsatz 7,14 % beträgt) oder 2,975 % (wenn der Gesamtsatz 5,95 % beträgt) zahlen. Diese Sätze beinhalten immer die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Gerade in Metropolregionen wie München, Hamburg oder Berlin, wo die Immobilienpreise ohnehin schon hoch sind, wirken sich auch die Prozentsätze noch einmal stärker aus. Eine genaue Kostenübersicht sollte immer Bestandteil eines jeden Maklervertrages sein und auf Nachfrage transparent offengelegt werden. Ein guter Makler hat da nichts zu verbergen.
Mehr als nur Zahlen: Der Wert eines guten Maklers
Manch einer mag sich fragen: Wofür zahle ich überhaupt einen Makler, wenn ich die Immobilie auch selbst verkaufen oder finden könnte? Das ist eine berechtigte Frage, die ich oft höre. Meine Erfahrung zeigt: Ein guter Immobilienmakler ist weit mehr als nur ein Schlüsselträger oder Anzeigenschalter.
Er kümmert sich um die professionelle Immobilienbewertung, erstellt hochwertige Exposés, organisiert Besichtigungen, filtert ernsthafte Interessenten heraus und führt oft zähe Verhandlungen. Vor allem aber kennt er den lokalen Markt und kann realistische Preise einschätzen. Auch die rechtlichen Aspekte, die Aufbereitung aller notwendigen Dokumente und die Koordination bis zum Notartermin sind Aufgaben, die viel Zeit, Wissen und manchmal auch Nerven kosten können.
Gerade in einem dynamischen Immobilienmarkt wie er sich für 2026 abzeichnet, kann ein erfahrener Makler ein unschätzbarer Vorteil sein. Er kann nicht nur einen besseren Preis erzielen, sondern auch den gesamten Prozess deutlich stressfreier gestalten. Die Provision ist also nicht nur eine Gebühr für eine Dienstleistung, sondern auch eine Investition in Expertise, Zeitersparnis und Sicherheit.
Fallen, Mythen und Tipps: So sparen Sie clever
Trotzdem gibt es Möglichkeiten, die Kosten im Blick zu behalten und clever zu agieren:
- Verhandeln Sie: Auch wenn es feste Sätze gibt, ist die Maklerprovision nicht in Stein gemeißelt. Gerade bei hochpreisigen Immobilien oder in weniger angespannten Märkten kann es sich lohnen, über den Prozentsatz zu sprechen. Fragen Sie nach, ob es einen gewissen Spielraum gibt.
- Klare Vereinbarungen: Bevor Sie einen Makler beauftragen, lassen Sie sich die genaue Höhe der Provision und die Verteilung schriftlich geben. Klären Sie alle Eventualitäten.
- Vergleich von Maklerdiensten: Holen Sie verschiedene Angebote ein. Nicht nur der Preis zählt, sondern auch die angebotenen Leistungen, die Expertise des Maklers und die Chemie. Ein guter Makler muss nicht unbedingt der teuerste sein, aber auch nicht der billigste.
- Selbst ist der Mann/die Frau: Überlegen Sie, ob Sie den Immobilienverkauf oder die -suche selbst in die Hand nehmen möchten. Das spart zwar die Provision, erfordert aber viel Zeit, Fachwissen und Nerven. Gerade in komplexen Märkten kann das schnell zur Überforderung führen.
- Regionale Unterschiede nutzen: Beachten Sie, dass die Sätze regional variieren. Wenn Sie an einer Grenze zweier Bundesländer wohnen, könnte es theoretisch Unterschiede geben, auch wenn dies in der Praxis selten einen großen Unterschied macht, da die Makler meist lokal gebunden sind.
Der Immobilienmarkt 2026: Was uns erwartet und welche Rolle die Gebühren spielen
Der deutsche Immobilienmarkt bleibt spannend. Nach Phasen starker Preissteigerungen sehen wir aktuell eine Stabilisierung und in einigen Segmenten auch leichte Rückgänge. Die Zinsentwicklung, die Baukosten und die allgemeine wirtschaftliche Lage spielen dabei eine große Rolle. Für 2026 ist eine anhaltende Dynamik zu erwarten, auch wenn extreme Sprünge unwahrscheinlich sind.
In diesem Umfeld ist die Transparenz der Maklergebühren ein wichtiger Faktor. Wenn Käufer und Verkäufer wissen, welche Kosten auf sie zukommen, können sie besser kalkulieren. Das schafft Vertrauen und kann den Entscheidungsprozess erleichtern. Die hälftige Teilung der Provision wird dabei weiterhin als fairer Grundsatz dienen, der einen ausgewogeneren Markt fördert.
Ein gut informierter Käufer oder Verkäufer, der die Mechanismen des Marktes und die Kostenstrukturen versteht, ist klar im Vorteil. Es geht nicht darum, blind zu sparen, sondern darum, den besten Wert für das investierte Geld zu bekommen und sich professionell unterstützen zu lassen, wenn es Sinn macht.
Ihre Fragen zu Maklergebühren 2026 – Kurz & Knapp erklärt
Muss ich als Käufer 2026 immer die Hälfte der Provision zahlen?
Grundsätzlich ja, wenn der Makler für beide Parteien (Käufer und Verkäufer) tätig wird. Das Gesetz von 2020 schreibt vor, dass die Provision hälftig geteilt werden muss. Wenn der Makler nur für eine Partei tätig ist, zahlt diese Partei die Provision. Allerdings kann der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat, maximal 50% der Provision vom Käufer zurückfordern, vorausgesetzt, er hat selbst mindestens diesen Anteil gezahlt.
Gibt es Ausnahmen bei der Provisionspflicht?
Die Neuregelung betrifft ausschließlich den Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Für gewerbliche Immobilien, Grundstücke oder Mietobjekte gelten weiterhin andere Regeln. Bei Mietobjekten ist es zum Beispiel so, dass derjenige, der den Makler beauftragt (in der Regel der Vermieter), auch die Provision zahlt – das ist das sogenannte „Bestellerprinzip“.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja, prinzipiell ist die Höhe der Maklerprovision frei verhandelbar. Es gibt zwar in den Bundesländern übliche Sätze, aber gerade in weniger umkämpften Märkten oder bei sehr hochpreisigen Objekten kann es sich lohnen, über den Prozentsatz zu sprechen. Wichtig ist, dies vor der Unterzeichnung des Maklervertrages zu tun.
Was passiert, wenn der Makler für Käufer und Verkäufer arbeitet?
Das ist der Standardfall bei Wohnungen und Einfamilienhäusern. In diesem Fall muss die Provision zwingend hälftig geteilt werden. Das Gesetz stellt sicher, dass keine Partei übervorteilt wird. Der Makler muss transparent machen, für wen er tätig ist und wie die Kosten verteilt werden.
Sind die Maklergebühren steuerlich absetzbar?
Nein, Maklergebühren sind beim Kauf einer selbstgenutzten Immobilie in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten. Eine Ausnahme kann es geben, wenn Sie die Immobilie vermieten möchten; dann können die Maklerkosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Im Falle eines beruflich bedingten Umzugs können unter Umständen Teile der Umzugskosten, zu denen auch die Maklerprovision zählen kann, als Werbungskosten angesetzt werden. Hier lohnt sich immer ein Gespräch mit dem Steuerberater.
Fazit: Planbar und fair in die Immobilienzukunft
Die Zeiten, in denen die Maklerprovision ein unkalkulierbares und oft einseitiges Ärgernis war, sind für Wohnungen und Einfamilienhäuser in Deutschland vorbei. Die seit 2020 geltende Neuregelung, die auch 2026 Bestand haben wird, hat für mehr Klarheit und eine fairere Verteilung gesorgt. Käufer und Verkäufer können sich darauf einstellen, dass die Kosten geteilt werden und somit die finanzielle Last für den Einzelnen spürbar sinkt.
Es bleibt dabei wichtig, sich aktiv mit dem Thema auseinanderzusetzen: Die Höhe der Provision kann je nach Region variieren und ist bis zu einem gewissen Grad verhandelbar. Ein genauer Blick auf den Maklervertrag und die darin enthaltenen Leistungen ist unerlässlich. Wer weiß, welche Rechte und Pflichten er hat und was er von einem professionellen Makler erwarten kann, geht entspannter und sicherer in den Immobilienkauf oder -verkauf. Am Ende zählt, dass Sie sich gut beraten fühlen und Ihre Immobilienangelegenheit zu einem guten Abschluss bringen, ohne dabei ein Vermögen für unnötige Gebühren auszugeben.