Wohnung besenrein übergeben: Was das wirklich bedeutet und worauf es ankommt

Der Umzug steht an, die Nerven liegen vielleicht schon etwas blank, und dann taucht dieser eine Begriff immer wieder auf: Die Wohnung muss „besenrein“ übergeben werden. Für viele ist das ein Quell der Verunsicherung. Heißt das jetzt „blitzblank und steril wie ein OP-Saal“ oder reicht wirklich nur ein einmal Durchfegen? Aus meiner Erfahrung kann ich sagen, dass genau diese Frage oft zu unnötigem Stress und manchmal sogar zu Ärger mit dem Vermieter führt.

Es ist ja auch einleuchtend, dass man sich fragt, was da genau von einem erwartet wird. Schließlich geht es oft um die Rückzahlung der Kaution, und niemand möchte da unnötig Geld verlieren, weil man eine falsche Vorstellung von den Anforderungen hatte. In diesem Artikel möchte ich etwas Licht ins Dunkel bringen und Ihnen genau erklären, was „besenrein“ im Kontext einer Wohnungsübergabe bedeutet, welche Kriterien dafür gelten und was Sie als Mieter beachten sollten, um am Ende entspannt und ohne Nachforderungen auszuziehen.

Die Definition von „besenrein“: Mehr als nur ein Kehrbesen

Fangen wir mit dem Kern der Sache an: Was steckt hinter dem Begriff „besenrein“? Im allgemeinen Sprachgebrauch ist es erstaunlich weit verbreitet, aber eine exakte Definition im deutschen Mietrecht, zum Beispiel im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), sucht man vergeblich. Trotzdem hat sich über die Jahre, auch durch Gerichtsurteile, eine klare Vorstellung etabliert, die Vermieter und Mieter gleichermaßen als Orientierung nutzen.

„Besenrein“ bedeutet im Grunde, dass die Wohnung von allen groben Verschmutzungen befreit sein muss und besenrein gefegt oder gesaugt übergeben wird. Das hört sich auf den ersten Blick vielleicht zu einfach an, aber es birgt einige Nuancen. Es geht nicht darum, die Wohnung auf den Zustand eines Neubaus zurückzuversetzen oder eine professionelle Grundreinigung durchzuführen. Vielmehr soll der nächste Mieter die Wohnung übernehmen können, ohne zuerst stundenlang groben Dreck, Staub oder gar die Hinterlassenschaften des Vormieters beseitigen zu müssen.

Konkret heißt das: Persönliche Gegenstände sind vollständig entfernt, Müll ist entsorgt, und die Flächen sind so sauber, dass man mit einem Besen oder Staubsauger durchgehen könnte, ohne auf größere Hindernisse oder dicke Staubschichten zu stoßen. Fenster müssen nicht blitzblank geputzt sein, aber Spinnweben oder offensichtliche Schlieren sollten entfernt werden. Das Badezimmer und die Küche sollten ebenfalls so übergeben werden, dass keine Essensreste, Schimmelansätze oder grobe Kalkablagerungen zurückbleiben. Ein schnelles Drüberwischen reicht hier meist aus.

Was das Mietrecht zu sagen hat und warum Ihr Vertrag entscheidend ist

Wie bereits erwähnt, ist der Begriff „besenrein“ im Gesetz nicht direkt definiert. Das deutsche Mietrecht, dessen Grundlagen im BGB festgeschrieben sind (wer sich dafür interessiert, kann das Mietrecht in Deutschland bei Wikipedia nachlesen), regelt die allgemeinen Pflichten von Mieter und Vermieter. Die Gerichte haben aber in vielen Urteilen ausgelegt, was man unter „besenrein“ verstehen darf und was nicht.

Die gute Nachricht für Mieter: Man muss die Wohnung in der Regel nicht professionell reinigen lassen. Die schlechte Nachricht: Was genau unter „besenrein“ fällt, kann im Einzelfall immer noch strittig sein, wenn die Erwartungen auseinandergehen. Deshalb ist der Mietvertrag so unheimlich wichtig. Dort können zusätzliche Vereinbarungen getroffen sein, die über die reine Besenreinheit hinausgehen. Manchmal steht dort, dass eine „grundgereinigte“ Wohnung zu übergeben ist, was dann tatsächlich höhere Anforderungen stellt, etwa an die Reinigung von Fenstern oder das Entfernen von Kalk und Fett. Solche Klauseln sind aber nicht immer wirksam, insbesondere wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Grundsätzlich gilt: Steht im Mietvertrag nichts weiter als „besenrein“, dann halten Sie sich an die oben beschriebene Definition der Grobreinigung. Tauchen Formulierungen wie „Renovierung“, „Schönheitsreparaturen“ oder „Grundreinigung“ auf, dann sollten Sie diese genau prüfen. Nicht jede Klausel ist automatisch gültig, und gerade bei älteren Mietverträgen gibt es oft unwirksame Passagen, die Mieter zu Leistungen verpflichten sollen, zu denen sie eigentlich nicht verpflichtet sind. Im Zweifel lohnt sich hier immer ein Blick in die Rechtsprechung oder eine kurze Beratung beim Mieterverein.

Ihre Checkliste für die besenreine Übergabe: So packen Sie’s an

Damit der Auszug möglichst reibungslos verläuft, habe ich hier eine praktische Checkliste zusammengestellt, die Ihnen hilft, nichts zu vergessen und die Wohnung tatsächlich besenrein zu übergeben. Gehen Sie Zimmer für Zimmer vor, das hat sich bewährt.

Alle Räume

• Persönliche Gegenstände: Alles muss raus. Wirklich alles. Von der letzten Kaffeetasse bis zum Nagel im Keller.
• Müllentsorgung: Sämtlicher Müll, Sperrmüll und Verpackungen müssen fachgerecht entsorgt sein. Nichts im Haus oder auf dem Grundstück zurücklassen.
• Fußböden: Gründlich saugen oder fegen. Dazu gehört auch unter Möbeln, die Sie vielleicht bis zuletzt genutzt haben. Grobe Flecken, die sich einfach entfernen lassen (z.B. ein verschütteter Saft), sollten beseitigt werden. Eingezogene Flecken im Teppich, die sich nicht mit Hausmitteln entfernen lassen, sind hingegen oft nicht mehr Teil der Besenreinheit.
• Spinnweben: Decken und Ecken auf Spinnweben prüfen und diese entfernen.
• Türen und Zargen: Oberflächlich abwischen, wenn grobe Verschmutzungen sichtbar sind.
• Fenster: Spinnweben entfernen. Eine Grundreinigung ist nicht nötig, es sei denn, im Vertrag steht etwas anderes und die Klausel ist wirksam. Grober Schmutz wie Vogeldreck sollte aber entfernt werden.
• Löcher in Wänden: Wenn Sie Dübellöcher in Wänden oder Fliesen haben, sollten diese fachmännisch verspachtelt werden. Ein Überstreichen ist in der Regel nur bei einer vereinbarten Renovierungspflicht nötig.

Küche

• Schränke und Schubladen: Alle innen und außen feucht auswischen, sodass keine Krümel oder Fettreste zurückbleiben.
• Arbeitsplatten und Spüle: Abwischen und von groben Verschmutzungen befreien.
• Herd und Backofen: Wenn die Küche Ihnen gehört, nehmen Sie sie mit. Wenn sie Teil der Mietsache ist, sollte sie besenrein übergeben werden, d.h., grobe Fettspritzer und Essensreste sollten entfernt sein. Eine professionelle Backofenreinigung ist nicht erforderlich.
• Kühlschrank/Gefrierschrank: Falls mitgemietet, vollständig leeren, abtauen und auswischen.

Bad

• WC, Waschbecken, Dusche/Badewanne: Grob reinigen, das heißt, offensichtliche Schmutzränder, Seifenreste oder Kalkablagerungen entfernen. Eine Entkalkung der Duschköpfe ist nicht notwendig.
• Fliesen: Von groben Spritzern befreien.
• Spiegel: Grob abwischen.

Keller, Dachboden, Garage, Balkon/Terrasse

• Alle diese Bereiche müssen ebenfalls vollständig geräumt und besenrein sein. Das wird oft vergessen, kann aber zu Nachforderungen führen. Laub auf dem Balkon sollte beispielsweise entfernt sein.

Häufige Missverständnisse und Stolperfallen

Einer der häufigsten Fehler ist, „besenrein“ mit „grundgereinigt“ zu verwechseln. Eine Grundreinigung bedeutet, dass die Wohnung in einem Zustand übergeben wird, der einer professionellen Reinigung nahekommt: Fenster geputzt, Heizkörper gereinigt, alle Fugen sauber, Armaturen glänzend. Das ist ein erheblicher Mehraufwand und in der Regel nicht gefordert, es sei denn, der Mietvertrag sieht dies explizit vor und die Klausel ist wirksam.

Eine weitere Stolperfalle ist das Übergabeprotokoll. Nehmen Sie die Übergabe ernst! Halten Sie alle Mängel und den Zustand der Wohnung detailliert fest. Machen Sie Fotos und lassen Sie sich vom Vermieter bestätigen, dass die Wohnung besenrein übergeben wurde. Das ist Ihr wichtigster Beleg, falls es später zu Diskussionen kommt.

Auch die Zeitplanung ist entscheidend. Unterschätzen Sie nicht, wie lange es dauert, eine Wohnung wirklich leer zu räumen und die groben Reinigungsarbeiten zu erledigen. Planen Sie lieber einen Tag mehr ein, als in letzter Minute unter Zeitdruck alles halbherzig zu machen.

Wann professionelle Hilfe sinnvoll sein kann

Manchmal macht es einfach Sinn, über professionelle Hilfe nachzudenken. Das ist besonders der Fall, wenn:

• Sie zeitlich extrem eingespannt sind und keine Ressourcen für die Reinigung haben.
• Die Wohnung sehr groß ist oder über Jahre hinweg stark beansprucht wurde und eine enorme Menge an grobem Schmutz anfällt.
• Sie körperlich eingeschränkt sind und die Arbeit nicht selbst erledigen können.
• Der Mietvertrag über die „Besenreinheit“ hinausgehende Reinigungsleistungen fordert, die Sie selbst nicht erbringen können oder wollen.

Ein professionelles Reinigungsunternehmen geht in der Regel weit über die Anforderungen einer besenreinen Übergabe hinaus und liefert eine „grundgereinigte“ Wohnung ab. Das ist zwar mit Kosten verbunden, kann Ihnen aber viel Stress und potenzielle Diskussionen mit dem Vermieter ersparen, insbesondere wenn es um die Kaution geht. Wenn Sie sich dafür entscheiden, achten Sie darauf, ein seriöses Unternehmen zu wählen und die Leistungen genau zu definieren, damit keine Missverständnisse aufkommen.

Häufig gestellte Fragen zur besenreinen Übergabe

Muss ich die Fenster putzen, wenn die Wohnung besenrein übergeben werden soll?

Nein, in den allermeisten Fällen ist eine gründliche Fensterreinigung nicht Teil der besenreinen Übergabe. Es reicht aus, grobe Verschmutzungen wie Spinnweben oder offensichtlichen Dreck zu entfernen. Eine detaillierte Reinigung der Scheiben, Rahmen und Fensterbänke ist üblicherweise nicht notwendig, es sei denn, Ihr Mietvertrag enthält eine wirksame Klausel, die explizit eine weitergehende Reinigungspflicht vorsieht.

Was ist mit Dübellöchern in der Wand? Muss ich die streichen?

Löcher, die Sie während Ihrer Mietzeit in Wände oder Decken gebohrt haben (z.B. für Bilder, Regale oder Lampen), sollten Sie fachgerecht verschließen, also mit Spachtelmasse füllen und glätten. Ein Überstreichen der betroffenen Stellen oder gar des ganzen Raumes ist im Rahmen der „Besenreinheit“ jedoch nicht gefordert. Eine solche Pflicht ergibt sich nur, wenn Sie vertraglich zu Schönheitsreparaturen oder einer Renovierung verpflichtet sind.

Gehören Keller- und Dachbodenräume auch zur besenreinen Übergabe?

Ja, unbedingt! Alle zur Mietsache gehörenden Bereiche, sei es ein Kellerabteil, ein Dachbodenverschlag, eine Garage oder ein Abstellraum, müssen ebenfalls vollständig geräumt und besenrein übergeben werden. Oft werden diese Räume im Umzugsstress vergessen, aber auch hier darf nichts Persönliches zurückbleiben und die Böden sollten gefegt sein.

Darf der Vermieter Geld von der Kaution einbehalten, wenn die Wohnung nicht besenrein ist?

Ja, das darf er unter Umständen. Wenn die Wohnung nicht den Anforderungen der besenreinen Übergabe entspricht und der Vermieter selbst nachreinigen lassen muss, kann er die dafür anfallenden Kosten von Ihrer Kaution abziehen. Wichtig ist hierbei, dass er die Kosten nachweisen muss und die Nachreinigung tatsächlich notwendig war. Ein detailliertes Übergabeprotokoll schützt Sie vor ungerechtfertigten Abzügen.

Gibt es einen Unterschied zwischen „besenrein“ und „sauber“?

Ja, definitiv. „Sauber“ ist ein viel weiterer Begriff und impliziert einen deutlich höheren Reinigungsstandard. Eine „saubere“ Wohnung würde eine gründliche Reinigung aller Oberflächen, das Putzen von Fenstern, die Entfernung von Kalk und Fett in Bad und Küche sowie möglicherweise die Reinigung von Teppichen oder Polstern bedeuten. „Besenrein“ ist, wie der Name schon sagt, auf die Entfernung von losem Schmutz und groben Verunreinigungen beschränkt und verlangt keine tiefgehende oder hygienische Sauberkeit. Man könnte sagen: Besenrein ist eine Unterart von Sauberkeit, aber nicht die höchste.

Fazit: Mit klaren Erwartungen entspannt umziehen

Die Wohnungsübergabe ist oft der letzte Schritt eines aufreibenden Umzugs. Zu wissen, was „besenrein“ tatsächlich bedeutet, kann Ihnen viel Kopfzerbrechen und unnötigen Ärger ersparen. Es geht im Kern darum, die Wohnung so zu hinterlassen, dass sie für den Vermieter oder den Nachmieter direkt zugänglich ist, ohne dass zuerst grobe Aufräum- und Reinigungsarbeiten anfallen.

Nehmen Sie sich die Zeit, Ihre Mietvertragsklauseln genau zu prüfen, nutzen Sie eine Checkliste und scheuen Sie sich nicht, bei Unklarheiten frühzeitig den Dialog mit Ihrem Vermieter zu suchen. Und ganz wichtig: Sichern Sie alles mit einem sorgfältig geführten Übergabeprotokoll und Fotos ab. Wenn Sie all das beherzigen, steht einem entspannten und reibungslosen Auszug nichts mehr im Wege, und die Kaution landet hoffentlich unversehrt wieder auf Ihrem Konto.