Untervermietung: Wann muss der Vermieter wirklich zustimmen?

Stellen Sie sich vor: Das Leben nimmt eine neue Wendung. Vielleicht steht ein längerer Auslandsaufenthalt an, die Mietkosten sind unerwartet hoch geworden, oder die Wohnung ist nach dem Auszug der Kinder plötzlich viel zu groß. In solchen Momenten kommt oft der Gedanke auf: Warum nicht einen Teil der Wohnung oder sogar die ganze Wohnung untervermieten? Eine clevere Idee, die Entlastung bringen kann. Aber ganz so einfach, wie es klingt, ist es oft nicht. Gerade bei der Untervermietung gilt der Grundsatz: Reden ist Gold, und die Spielregeln muss man kennen. Denn die Zustimmung des Vermieters ist hier meistens der Schlüssel.

Ich spreche hier aus der Praxis, aus dem, was ich über die Jahre an Fällen gesehen und selbst erlebt habe. Es geht nicht darum, Paragrafen auswendig zu lernen, sondern zu verstehen, wie man sich im Mietrecht so bewegt, dass es für alle Beteiligten passt und man keine bösen Überraschungen erlebt. Nehmen wir das Thema mal genauer unter die Lupe, damit Sie wissen, wann Ihr Vermieter ein „Ja“ sagen muss und wann nicht.

Warum überhaupt untervermieten? Die häufigsten Gründe

attachment; filename=Ein filmisches Foto einer Person, die ihre Taschen packt und symbolisiert, warum eine Untervermietung aufgrund eines anstehenden längeren Auslandsaufenthalts oder finanzieller Schwierigkeiten notwendig ist.

Die Gründe, warum man einen Teil seiner Wohnung oder ein Zimmer untervermieten möchte, sind vielfältig und oft sehr nachvollziehbar. Meistens steckt ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ dahinter – ein Begriff, der im Mietrecht eine wichtige Rolle spielt. Hier sind ein paar typische Situationen:

Finanzielle Entlastung: Das ist wohl der häufigste Grund. Die Mieten steigen, das Leben wird teurer. Ein Untermieter kann helfen, die monatlichen Kosten zu stemmen. Das ist besonders relevant, wenn sich die persönliche finanzielle Situation unerwartet verschlechtert hat.
Vorübergehende Abwesenheit: Ein Job im Ausland, ein Sabbatical, ein längerer Klinikaufenthalt oder eine Weltreise – wer für ein paar Monate oder gar Jahre weg ist, möchte seine Wohnung oft nicht einfach leer stehen lassen. Die Untervermietung sichert nicht nur die Miete, sondern bewahrt die Wohnung auch vor Leerstand und den damit verbundenen Problemen.
Veränderte Lebensumstände: Vielleicht sind die Kinder ausgezogen, der Partner ist gegangen, oder man lebt nach einer Trennung allein in einer großen Wohnung. Da kann es einfach angenehmer sein, nicht allein zu wohnen und gleichzeitig die Fixkosten zu teilen.
Wunsch nach Gesellschaft: Nicht jeder möchte allein wohnen. Ein Untermieter kann Gesellschaft leisten und den Alltag bereichern, besonders in einer Großstadt.

Diese Gründe können, je nach genauer Ausgestaltung, ein „berechtigtes Interesse“ begründen. Und genau das ist der Punkt, an dem die Zustimmung des Vermieters ins Spiel kommt.

Der Dreh- und Angelpunkt: Die Zustimmung des Vermieters

attachment; filename=Ein realistisches redaktionelles Bild, das einen Vermieter und Mieter zeigt, die über die Untervermietungskonditionen diskutieren und die Bedeutung der Zustimmung des Vermieters betonen.

Eines vorweg: Wer ohne die Erlaubnis seines Vermieters untervermietet, riskiert eine fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses. Das ist ein großer Stolperstein, den man unbedingt vermeiden sollte. Die Zustimmung des Vermieters ist also in den meisten Fällen zwingend notwendig.

Warum ist das so? Ganz einfach: Sie haben einen Mietvertrag mit Ihrem Vermieter geschlossen. Dieser Vertrag regelt, wer die Wohnung nutzt. Eine Untervermietung bedeutet, dass eine dritte Person – der Untermieter – ebenfalls Rechte zur Nutzung der Wohnung erhält. Das ist eine Veränderung der ursprünglichen Vereinbarung und bedarf daher der Genehmigung des Eigentümers. Ihr Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran zu wissen, wer sich in „seiner“ Immobilie aufhält.

Wann hat man ein Recht auf Zustimmung? Das „berechtigte Interesse“

attachment; filename=Eine filmische Darstellung einer Person, die Schlüssel an einen Untermieter übergibt und das Konzept verdeutlicht, einen Teil der Wohnung zu untervermieten, um Ausgaben zu teilen oder Gesellschaft zu haben.

Jetzt kommt der entscheidende Punkt: Es gibt Fälle, in denen der Vermieter seine Zustimmung nicht einfach verweigern darf. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 553 BGB) gibt Mietern unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Hier kommt wieder das schon erwähnte „berechtigte Interesse“ ins Spiel.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Wunsch zur Untervermietung nicht nur vorgeschoben ist, sondern aus einem ernsthaften, nachvollziehbaren Grund entsteht. Wichtig dabei ist, dass dieser Grund nach dem Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden sein muss. Wenn Sie also schon bei Vertragsunterzeichnung wussten, dass Sie untervermieten wollen, aber es dem Vermieter verschwiegen haben, ist das kein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse.

Typische Beispiele für ein berechtigtes Interesse sind, wie schon genannt, eine plötzliche, unvorhersehbare finanzielle Notlage, ein berufsbedingter Umzug (wenn man die Wohnung behalten, aber nicht leer stehen lassen möchte), oder wenn die Familie plötzlich kleiner wird und die Wohnung eigentlich zu groß ist. Auch der Wunsch, nicht mehr allein in der Wohnung zu leben, kann ein berechtigtes Interesse darstellen, solange es nicht in eine gewerbliche Nutzung ausartet. Ein gutes Beispiel ist, wenn der Vermieter der Untervermietung eines Teils der Wohnung zustimmen muss, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, z. B. aus wirtschaftlichen Gründen (siehe § 553 BGB).

Formen der Untervermietung: Ganz oder teilweise?

Hier muss man klar unterscheiden: Geht es um die Untervermietung der gesamten Wohnung oder nur eines einzelnen Zimmers? Das macht einen Riesenunterschied.

Untervermietung der ganzen Wohnung: Hier hat der Mieter so gut wie nie einen Anspruch auf Zustimmung. Der Vermieter muss dem in der Regel nicht zustimmen, es sei denn, der Hauptmieter ist für eine sehr kurze, überschaubare Zeit abwesend und hat ein extrem starkes, nachweisbares Interesse (z.B. ein halbes Jahr Auslandssemester, in dem die Wohnung sonst leer stünde und verfallen würde). Aber auch dann kann es schwierig werden. Meist ist das nur mit viel gutem Willen des Vermieters und speziellen Vereinbarungen möglich.
Untervermietung eines Teils der Wohnung (Zimmer): Das ist der Fall, wo der Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses tatsächlich einen Anspruch auf Zustimmung hat. Hier darf der Vermieter nur unter engen Voraussetzungen seine Zustimmung verweigern.

Es ist also entscheidend, ob Sie weiterhin den größten Teil der Wohnung selbst nutzen und der Untermieter nur ein Zimmer bekommt, oder ob Sie quasi komplett ausziehen und die Wohnung an jemand anderen übergeben.

Wann darf der Vermieter die Zustimmung verweigern?

Auch wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, gibt es gute Gründe, warum der Vermieter die Untervermietung ablehnen darf. Diese Gründe sind im Gesetz ebenfalls klar definiert:

Überbelegung der Wohnung: Wenn durch den Untermieter die Wohnung so voll wäre, dass sie als überbelegt gilt, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Das ist oft der Fall, wenn die Wohnfläche pro Person zu gering wäre.
Person des Untermieters unzumutbar: Hat der Vermieter begründete, schwerwiegende Einwände gegen die Person des potenziellen Untermieters (z.B. weil dieser bereits negativ aufgefallen ist, einen schlechten Ruf hat, oder bekanntermaßen randaliert), darf er die Zustimmung verweigern. Bloße Sympathie spielt hier aber keine Rolle.
Gefahr der übermäßigen Abnutzung: Wenn durch die Untervermietung die Wohnung übermäßig abgenutzt oder beschädigt werden könnte, wäre das ebenfalls ein Ablehnungsgrund. Das ist aber eher selten der Fall und muss vom Vermieter konkret begründet werden.
Wohnung soll gewerblich genutzt werden: Eine Untervermietung zu rein gewerblichen Zwecken (z.B. als Büro für eine Firma, ein ständig wechselndes AirBnB-Modell mit hohem Umsatz) muss der Vermieter nicht dulden, da der Mietvertrag in der Regel eine Wohnnutzung vorsieht.
Kein berechtigtes Interesse: Wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann (z.B. er möchte nur Profit machen, ohne einen triftigen Grund), darf der Vermieter selbstverständlich ablehnen.

Es ist wichtig zu verstehen, dass der Vermieter nicht willkürlich „Nein“ sagen kann. Die Gründe für eine Ablehnung müssen stichhaltig und nachweisbar sein.

Der Weg zur Untervermietung: So gehen Sie vor

Der beste Weg ist immer der offene und transparente. Ich empfehle Ihnen dringend, das Gespräch zu suchen und alles schriftlich festzuhalten. So sind Sie auf der sicheren Seite.

1. Das Gespräch suchen und schriftlich beantragen

Bevor Sie überhaupt einen Untermieter suchen, sprechen Sie mit Ihrem Vermieter. Erklären Sie ihm Ihre Situation und warum Sie untervermieten möchten. Bitten Sie ihn dann schriftlich um die Erlaubnis zur Untervermietung. In diesem Schreiben sollten Sie klar Ihr berechtigtes Interesse darlegen und anbieten, Informationen zum potenziellen Untermieter bereitzustellen.

2. Welche Informationen braucht der Vermieter?

Um dem Vermieter eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen, sollten Sie ihm folgende Informationen über den potenziellen Untermieter zukommen lassen, sobald Sie jemanden gefunden haben:

Vollständiger Name und Geburtsdatum.
Gegebenenfalls eine kurze Information zum Beruf oder Studium.
Dauer der geplanten Untervermietung (wenn befristet).
Welches Zimmer oder welche Fläche untervermietet werden soll.

Manchmal verlangen Vermieter auch eine Selbstauskunft oder Schufa-Auskunft des Untermieters. Das ist im Rahmen des Zumutbaren und dient der Sicherheit des Vermieters.

3. Die Wartezeit und was danach kommt

Der Vermieter hat eine angemessene Frist, um auf Ihren Antrag zu reagieren. Was „angemessen“ ist, hängt vom Einzelfall ab, aber in der Regel sind das ein paar Wochen. Eine zu lange Hinhaltetaktik oder gar keine Reaktion kann unter Umständen als Verweigerung gewertet werden.

Was tun bei unberechtigter Verweigerung?

Sollte der Vermieter die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigern, stehen Ihnen als Mieter einige Optionen offen. Das ist allerdings der Punkt, an dem es ernst wird und professionelle Hilfe oft unerlässlich ist.

Zuerst sollten Sie den Vermieter nochmals schriftlich auffordern, seine Zustimmung zu erteilen und auf Ihr berechtigtes Interesse sowie die fehlenden Ablehnungsgründe hinweisen. Setzen Sie eine letzte, angemessene Frist.

Bleibt der Vermieter stur, könnten folgende Schritte in Betracht gezogen werden:

Klage auf Zustimmung: Sie können Ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen. Das ist natürlich ein aufwendiger und kostspieliger Weg, sollte aber als Option bekannt sein.
Sonderkündigungsrecht: Wenn der Vermieter die Zustimmung unberechtigt verweigert, kann das für Sie als Hauptmieter ein Grund sein, das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Das bedeutet, Sie können aus dem Mietvertrag raus, auch wenn Ihre Mindestmietdauer noch nicht abgelaufen ist. Dies ist oft die pragmatischere Lösung, wenn man tatsächlich auf die Untervermietung angewiesen ist und diese nicht zustande kommt.

Bevor Sie einen dieser Schritte in Erwägung ziehen, rate ich Ihnen dringend, sich an den Mieterbund oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu wenden. Die genaue Sachlage und die Erfolgsaussichten müssen immer individuell geprüft werden.

Rechte und Pflichten als Hauptmieter (Untervermieter)

Wenn die Untervermietung genehmigt ist, sind Sie nun in einer doppelten Rolle: Sie sind weiterhin Mieter Ihres Vermieters, aber gleichzeitig auch der Vermieter Ihres Untermieters. Daraus ergeben sich wichtige Rechte und Pflichten:

Verantwortung gegenüber dem Hauptvermieter: Sie bleiben voll verantwortlich für die pünktliche Zahlung der Gesamtmiete (inklusive Nebenkosten) und für den Zustand der Wohnung. Wenn der Untermieter etwas beschädigt oder die Miete nicht zahlt, haftet Ihr Vermieter Ihnen gegenüber, und Sie müssen sich dann an Ihren Untermieter halten.
Untermietvertrag: Schließen Sie unbedingt einen schriftlichen Untermietvertrag ab! Darin sollten alle wichtigen Punkte geregelt sein: Mietdauer, Höhe der Miete, Nebenkosten, Kündigungsfristen, Hausordnung etc. Das schützt beide Seiten.
Mietzuschlag: Sie dürfen einen angemessenen Mietzuschlag verlangen, um beispielsweise die Abnutzung von Möbeln oder die erhöhte Nutzung von Strom und Wasser auszugleichen. Dieser Zuschlag sollte aber nicht dazu dienen, übermäßige Gewinne zu erzielen, vor allem nicht in angespannten Wohnungsmärkten.
Hausordnung: Der Untermieter muss sich an die Hausordnung halten. Klären Sie das von Anfang an.

Finanzielle Aspekte der Untervermietung

Ein oft übersehener Punkt sind die finanziellen und steuerlichen Konsequenzen. Einnahmen aus der Untervermietung können als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten und müssen dem Finanzamt gemeldet werden. Es gibt Freigrenzen, aber es ist ratsam, sich hierzu gegebenenfalls bei einem Steuerberater zu informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden. Denken Sie auch daran, wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Untermieter abrechnen. Eine klare Regelung im Untermietvertrag ist hier Gold wert.

Häufige Fragen zur Untervermietung

Kann ich meine ganze Wohnung untervermieten?

In der Regel ist das sehr schwierig und ohne besonderen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters. Das Gesetz (§ 553 BGB) bezieht sich primär auf die Untervermietung eines Teils der Wohnung, also eines Zimmers. Für die Untervermietung der gesamten Wohnung benötigen Sie fast immer die ausdrückliche, freiwillige Erlaubnis Ihres Vermieters, die er auch ohne Angabe von Gründen verweigern kann.

Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Das ist ein schwerwiegender Vertragsverstoß, der Ihrem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung geben kann. Sie riskieren damit Ihre eigene Wohnung. Zwar muss der Vermieter Sie vor einer Kündigung in der Regel abmahnen und Ihnen eine Chance zur Behebung des Problems geben, aber darauf verlassen sollten Sie sich keinesfalls. Klären Sie das immer im Vorfeld.

Darf mein Vermieter die Miete erhöhen, wenn ich untervermiete?

Ja, unter bestimmten Umständen ist das möglich. Wenn die Untervermietung eine stärkere Abnutzung oder Belastung der Mietsache bedeutet, darf der Vermieter einen angemessenen Mietzuschlag verlangen. Dieser Zuschlag muss aber verhältnismäßig sein und darf keine übermäßige Gewinnmarge darstellen. Wenn Sie also lediglich ein einzelnes Zimmer an eine Person untervermieten, fällt der Zuschlag meist geringer aus oder entfällt ganz.

Muss ich meinen Untermieter dem Vermieter namentlich nennen?

Ja, unbedingt. Ihr Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran zu wissen, wer in seiner Immobilie wohnt. Sie müssen ihm den Namen des potenziellen Untermieters mitteilen. Nur so kann er prüfen, ob es Gründe gibt, die gegen diese Person sprechen (z.B. ein schwerwiegender negativer Vorfall aus der Vergangenheit). Eine generelle Zustimmung zur Untervermietung an „irgendjemanden“ gibt es nicht.

Was ist mit WG-Zimmern? Gilt das auch als Untervermietung?

Hier kommt es auf die genaue Vertragsgestaltung an. Wenn alle Bewohner der WG direkt Mieter im Hauptmietvertrag sind, liegt keine Untervermietung vor. Zieht aber ein Mitbewohner aus und ein neuer zieht ein, der nicht direkt in den Hauptmietvertrag aufgenommen wird, sondern nur mit einem der ursprünglichen Mieter einen Vertrag hat, dann ist das eine Untervermietung. In diesem Fall benötigen Sie auch hier die Zustimmung des Vermieters für den neuen Untermieter, auch wenn es sich „nur“ um den Austausch eines WG-Bewohners handelt.

Fazit: Mit offener Kommunikation und Wissen zum Ziel

Die Untervermietung kann eine hervorragende Lösung sein, um finanzielle Engpässe zu überbrücken, die Wohnung während einer Abwesenheit zu nutzen oder einfach Gesellschaft zu finden. Sie ist aber kein Freifahrtschein, und man sollte das Thema mit Respekt und dem nötigen Wissen angehen. Der wichtigste Rat, den ich Ihnen mitgeben kann: Sprechen Sie frühzeitig und offen mit Ihrem Vermieter. Legen Sie Ihre Gründe dar und zeigen Sie sich kooperativ. Die meisten Konflikte entstehen aus Missverständnissen oder weil Informationen vorenthalten wurden.

Kennen Sie Ihre Rechte und Pflichten, insbesondere das Konzept des „berechtigten Interesses“, und wissen Sie, wann Ihr Vermieter zustimmen muss und wann nicht. Wenn Sie unsicher sind, scheuen Sie sich nicht, professionellen Rat einzuholen – sei es beim Mieterbund oder bei einem Anwalt. Das spart Ihnen am Ende Nerven, Zeit und vielleicht auch viel Geld. Eine gut vorbereitete und einvernehmlich geregelte Untervermietung ist für alle Beteiligten eine Win-Win-Situation.