Mietvertrag kündigen: Worauf es wirklich ankommt

Das Leben hält viele Überraschungen bereit. Manchmal steht ein Umzug an, weil ein neuer Job lockt, die Familie wächst oder man einfach nur eine Veränderung sucht. Dann steht sie unausweichlich im Raum: die Kündigung des Mietvertrags. Was auf den ersten Blick wie eine einfache Formalität aussieht, birgt in Deutschland etliche Fallstricke. Wer hier nicht sorgfältig vorgeht, riskiert nicht nur Ärger, sondern unter Umständen auch unnötige Kosten. Aus Erfahrung weiß ich: Es geht nicht nur darum, „irgendwie“ zu kündigen, sondern es richtig zu machen. Nur so hat man den Kopf frei für den Umzug und das neue Kapitel, ohne alte Sorgen mitzuschleppen.

In diesem Artikel beleuchten wir, welche Formvorschriften unbedingt einzuhalten sind und wie Sie sicherstellen, dass Ihre Kündigung auch wirklich beim Vermieter ankommt und rechtlich gültig ist. Denn genau diese beiden Punkte – die korrekte Form und der nachweisbare Zugang – sind die Angelpunkte, an denen viele Kündigungen scheitern oder zumindest für unnötigen Stress sorgen.

Die Form der Kündigung: Mehr als nur ein Stempel

Die erste und wohl wichtigste Lektion beim Mietvertrag kündigen ist die Einhaltung der Formvorschriften. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist hier, wie so oft, sehr klar. Im § 568 BGB steht explizit, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses der Schriftform bedarf. Das klingt vielleicht harmlos, hat aber weitreichende Konsequenzen. Schriftform bedeutet nämlich nicht einfach nur, dass der Text geschrieben sein muss.

Was heißt „Schriftform“ im Mietrecht wirklich?

Viele verwechseln die Schriftform mit der sogenannten Textform. Eine Kündigung in Textform wäre beispielsweise eine E-Mail oder ein Fax. Solche modernen Kommunikationswege sind zwar praktisch, im Mietrecht für die Kündigung aber in aller Regel nicht ausreichend. Die Schriftform verlangt, dass das Kündigungsschreiben eigenhändig – also mit Originalunterschrift – von allen im Mietvertrag genannten Mietern unterschrieben wird. Ohne diese Originalunterschrift(en) ist die Kündigung im Regelfall unwirksam. Es ist ein Detail, das man schnell übersieht, aber die gesamte Angelegenheit kippen kann.

Stellen Sie sich vor, Sie und Ihr Partner stehen beide im Mietvertrag. Dann müssen auch beide das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschreiben. Eine Unterschrift für beide reicht nicht aus, auch nicht, wenn Sie sich gegenseitig Vollmachten erteilt haben – die Vollmacht müsste dann im Original der Kündigung beigefügt sein. Das ist ein Punkt, bei dem selbst erfahrene Mieter manchmal ins Straucheln kommen. Es zeigt, wie wichtig es ist, präzise zu sein.

Inhaltliche Anforderungen an das Kündigungsschreiben

Neben der Unterschrift muss der Inhalt des Kündigungsschreibens ebenfalls bestimmte Kriterien erfüllen. Es muss klar und unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass Sie das Mietverhältnis beenden möchten. Dazu gehören:

• Die genaue Bezeichnung der Mietparteien (Mieter und Vermieter).
• Die genaue Bezeichnung der Mietsache (Adresse der Wohnung, Stockwerk, etc.).
• Das Datum, zu dem das Mietverhältnis beendet werden soll. Hier müssen Sie die Kündigungsfristen beachten.
• Eine klare Kündigungsaussage (z.B. „hiermit kündige ich/wir das bestehende Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum]“).

Gerade bei den Kündigungsfristen passieren oft Fehler. Als Mieter haben Sie in der Regel eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Dabei zählt nicht der Poststempel, sondern der Zugang der Kündigung beim Vermieter. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Ist der dritte Werktag ein Samstag, zählt er als Werktag. Auch wenn es banal klingt: Ein genauer Blick in den Mietvertrag ist immer ratsam, denn dort können abweichende – allerdings nicht zum Nachteil des Mieters abweichende – Fristen vereinbart sein.

Der Zugang der Kündigung: Wann ist sie wirklich angekommen?

Das schönste Kündigungsschreiben, perfekt formuliert und handschriftlich unterschrieben, nützt Ihnen nichts, wenn es nicht fristgerecht und nachweisbar beim Vermieter ankommt. Der Zugang der Kündigung ist der zweite kritische Punkt. Sie tragen als Kündigender die Beweislast dafür, dass der Vermieter die Kündigung erhalten hat. Und das ist oft schwieriger, als man denkt.

Die Tücken der Zustellungsarten

Es gibt verschiedene Wege, eine Kündigung zuzustellen, und jeder hat seine Eigenheiten:

1. Einwurf-Einschreiben: Das ist eine beliebte Methode. Die Post bestätigt, dass der Brief in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen wurde. Klingt gut, ist aber kein lückenloser Beweis. Es beweist zwar den Einwurf, aber nicht, dass sich auch tatsächlich die Kündigung im Umschlag befand oder der Vermieter Kenntnis vom Inhalt genommen hat. Im Streitfall kann das zum Problem werden.
2. Einschreiben mit Rückschein: Hier erhält der Absender eine Empfangsbestätigung mit der Unterschrift des Empfängers. Das ist schon besser, aber auch nicht perfekt. Was, wenn der Vermieter nicht zu Hause ist, der Brief bei der Post hinterlegt wird und er ihn einfach nicht abholt? Dann gilt die Kündigung als nicht zugegangen. Sie bleibt unwirksam, bis der Vermieter den Brief abholt, oder Sie einen neuen Zustellversuch starten.
3. Persönliche Übergabe mit Zeugen oder Empfangsbestätigung: Das ist der Königsweg. Sie übergeben das Schreiben persönlich an den Vermieter (oder dessen Bevollmächtigten) und lassen sich den Empfang auf einer Kopie bestätigen. Oder aber, Sie haben einen unabhängigen Zeugen dabei, der bestätigen kann, dass die Kündigung übergeben wurde und was sich in dem Schreiben befand. Das ist rechtssicher und schafft Klarheit. Allerdings erfordert es oft die Kooperation des Vermieters oder das Vorhandensein eines geeigneten Zeugen.
4. Zustellung durch einen Boten: Hier übergeben Sie die Kündigung einem Boten (Freund, Nachbar, Kurierdienst), der den Brief persönlich in den Briefkasten des Vermieters einwirft oder ihm übergibt. Der Bote kann dann im Streitfall als Zeuge aussagen, dass und wann die Kündigung zugestellt wurde und welchen Inhalt sie hatte. Auch dies ist eine sehr sichere Methode.

Die Wahl der richtigen Zustellungsart ist entscheidend. Ich empfehle immer, auf Nummer sicher zu gehen und lieber einen Zeugen oder die persönliche Übergabe zu wählen, wenn möglich. Oder im Zweifel einen Mix aus verschiedenen Methoden, um die Beweiskette zu stärken.

Häufige Stolpersteine und was man daraus lernt

Aus meiner Erfahrung gibt es immer wieder die gleichen Fehler, die vermieden werden könnten, wenn man nur ein bisschen vorausschauender handelt:

• E-Mail oder Fax als Kündigung: Wie schon erwähnt, das ist für die meisten Mietverhältnisse nicht ausreichend. Finger weg davon!
• Fehlende Unterschriften: Wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen auch alle auf der Kündigung unterschreiben. Dies wird oft vergessen, besonders wenn eine Partei bereits ausgezogen ist.
• Falsche Adressierung: Die Kündigung muss an den richtigen Empfänger gehen. Ist der Vermieter eine GmbH, muss die Kündigung an die GmbH adressiert sein, nicht nur an den Geschäftsführer privat. Wenn es mehrere Vermieter gibt (z.B. eine Erbengemeinschaft), müssen Sie alle ansprechen.
• Fristversäumnis: Eine Kündigung, die zu spät ankommt, ist nicht ungültig, aber sie wird erst zum nächstmöglichen Termin wirksam. Das kann bedeuten, dass Sie einen Monat länger Miete zahlen müssen, als geplant.
• Kein Nachweis: Wer die Kündigung einfach per Standardbrief schickt, hat im Streitfall keinen Beweis in der Hand. Das ist das größte Risiko und absolut zu vermeiden.

Wann ein Profi ins Spiel kommen sollte

Auch wenn es sich hier um grundlegende Informationen handelt: Das Mietrecht ist komplex. Gerade wenn es um die Kündigung durch den Vermieter geht (Eigenbedarf, Mietrückstände, Störung des Hausfriedens), sind die Anforderungen noch deutlich höher und der Mieterschutz sehr stark. In solchen Fällen oder bei Unklarheiten im Mietvertrag, bei fristlosen Kündigungen oder wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihre Kündigung korrekt aufgesetzt ist, ist es ratsam, sich professionelle Hilfe zu suchen.

Ein Mieterschutzbund oder ein Rechtsanwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist, kann Ihnen genau sagen, worauf Sie achten müssen, und Ihnen gegebenenfalls sogar beim Formulieren und Zustellen der Kündigung helfen. Das mag anfangs nach einer Investition aussehen, kann aber im Ernstfall viel Ärger, Zeit und vor allem Geld sparen. Besonders, wenn es um eine Kündigungsschutzklage geht oder wenn Sie selbst vom Vermieter eine Kündigung erhalten haben, sollten Sie umgehend rechtlichen Rat einholen. Die Fristen dafür sind oft sehr kurz.

Am Ende zählt die Sorgfalt

Die Kündigung eines Mietvertrags mag vielen wie eine Lappalie vorkommen, aber die juristischen Details sind entscheidend. Es ist wie bei vielen Dingen im Leben: Wenn man es richtig macht, läuft alles reibungslos. Macht man aber einen Fehler, kann das weitreichende und teure Folgen haben. Nehmen Sie sich die Zeit, alle Punkte sorgfältig zu prüfen, nutzen Sie die richtige Form und stellen Sie sicher, dass der Zugang Ihrer Kündigung lückenlos bewiesen werden kann.

Es geht hier nicht darum, unnötig Angst zu verbreiten, sondern darum, aus praktischer Erfahrung zu berichten. Eine vorausschauende Planung und die Beachtung der Formalitäten ersparen Ihnen viel Kopfzerbrechen und ermöglichen einen stressfreien Übergang in Ihr neues Zuhause. Wenn Sie unsicher sind, scheuen Sie sich nicht, fachkundigen Rat einzuholen. Es ist besser, einmal zu viel zu fragen, als später teuer dafür bezahlen zu müssen.